Alors que l'offre de biens immobiliers de luxe augmente dans de nombreuses régions, et qu'en 2025, l'offre de logements aux États-Unis dont le prix est supérieur ou égal à 1 million de dollars a atteint son plus haut niveau depuis 2020, selon le rapport 2026 Luxury Outlook® de Sotheby’s International Realty®, plusieurs marchés haut de gamme vont à contre-courant de cette tendance, avec une offre faible et une demande forte.

Et comme le savent tous ceux qui ont de l'expérience dans le secteur de l'immobilier résidentiel de luxe, une offre limitée se traduit par des prix plus élevés, des ventes plus rapides et, éventuellement, des guerres d'enchères.

Mais où cela se passe-t-il, et pourquoi ? Dans un communiqué de presse annonçant ses prévisions sur les marchés les plus dynamiques du 8 janvier 2026, Zillow a estimé que New York disposait aujourd’hui d’un parc immobilier en moyenne 48 % moins important que les chiffres d’avant la pandémie, enregistrés en 2018 et 2019. Dans ce même rapport, la ville figure parmi les marchés américains les plus dynamiques de cette année, aux côtés de Los Angeles, San José et Boston, où l'offre est également faible.

« L'offre est particulièrement limitée dans la fourchette de 5 à 8 millions de dollars », explique Kristi Ambrosetti, conseillère immobilière internationale senior et courtière associée chez Sotheby’s International Realty - East Side Manhattan Brokerage.

Lieux de prédilection du luxe

À Manhattan, des quartiers tels que le West Village et l'Upper West Side sont particulièrement prisés. Mme Ambrosetti explique qu'elle a récemment représenté un acheteur qui a dû faire face à une forte concurrence pour un penthouse dans le West Village, ce qui a fait grimper le prix entre 20 et 25 millions de dollars américains.

« Brooklyn se porte également très bien, en particulier les logements dotés d’un espace extérieur et d’un bureau à domicile », ajoute Ambrosetti. « Il y a tout simplement une grave pénurie de biens disponibles, surtout parmi les grandes maisons que les gens recherchent aujourd’hui. »

Selon M. Ambrosetti, les familles qui avaient quitté la ville pendant la pandémie reviennent à New York pour les écoles, la culture et le mode de vie.

« Ils veulent des appartements plus spacieux dans le West Village ou l’Upper West Side, mais certains d’entre eux s’installent dans d’autres quartiers pour trouver une maison de ville », explique-t-elle. « Les promoteurs immobiliers se rendent compte que les gens veulent des logements de trois ou quatre chambres, alors ils commencent à monter des projets pour en construire. »

La demande pour les logements de luxe « d'entrée de gamme » à Manhattan et à Brooklyn est si forte, et l'offre si limitée, que les transactions peuvent se conclure extrêmement rapidement et pour des montants élevés.

Obstacles structurels à l'augmentation des stocks

De l'autre côté de l'Atlantique, les acheteurs haut de gamme de Lisbonne, au Portugal, sont eux aussi confrontés à un choix limité.

« L'offre de logements de luxe à Lisbonne reste structurellement limitée et continue de ne pas répondre à la demande », déclare Miguel Poisson, PDG de Portugal Sotheby’s International Realty.

« Par rapport à 2025, on n'observe aucune augmentation significative du nombre de nouveaux biens immobiliers de luxe mis en vente, en particulier dans les quartiers prisés. Alors que l'intérêt des acheteurs reste exceptionnellement fort, le rythme des nouvelles mises en vente n'a pas suivi la même cadence, ce qui accentue un déséquilibre manifeste. »

La hausse de 18,2 % de la valeur des logements sur l'ensemble du marché de Lisbonne en 2025 contraste fortement avec la progression plus modeste de 5,5 % enregistrée en 2024. Le prix de vente moyen dans la ville atteint désormais environ 5 200 € (6 162 $ US) le m², selon les données en temps réel de Confidencial Imobiliário, une base de données immobilière portugaise.

Poisson décrit un conflit entre les obstacles structurels au développement, parmi lesquels les contraintes d'urbanisme et la hausse des coûts de construction, et une demande croissante, post-pandémique, de la part d'acheteurs internationaux à la recherche d'un certain art de vivre et d'opportunités d'investissement.

Le marché immobilier de luxe de Lisbonne s'étend jusqu'au corridor formé par Cascais, Estoril et Oeiras, à la périphérie de la ville, où l'on trouve des villas contemporaines, des maisons individuelles avec jardin et piscine, des lotissements privés et sécurisés, ainsi que des appartements de luxe en bord de mer. Ces derniers sont particulièrement prisés par les acheteurs nord-américains.

Monaco : l'exemple par excellence de la rareté

Peu de marchés illustrent aussi clairement le lien entre une offre limitée et la hausse des prix que Monaco, où la rareté des terrains a façonné le paysage immobilier.

Avec un territoire d'un peu plus de 2 km² et une réglementation urbanistique stricte, les nouveaux programmes immobiliers résidentiels sont rares. De ce fait, la demande des particuliers très fortunés dépasse constamment l'offre, ce qui renforce la position de Monaco comme l'un des marchés immobiliers les plus chers au monde.

Comme l'a déclaré Deborah Dwek, PDG de Monte-Carlo Sotheby’s International Realty : « Monaco est un marché unique, caractérisé par une forte demande et une offre limitée. Nous travaillons en étroite collaboration avec d'autres agences immobilières afin d'aider tous nos clients à trouver le logement qui leur convient dans les meilleurs délais. »

Des quartiers prestigieux tels que le Carré d’Or, Monte-Carlo et Mareterra continuent d’attirer les acheteurs internationaux à la recherche de sécurité, d’avantages fiscaux et d’un art de vivre méditerranéen exceptionnel.

Les nouveaux projets immobiliers, notamment les initiatives de grande envergure telles que Mareterra, le tout dernier éco-quartier de la Principauté construit sur des terrains gagnés sur la mer, sont suivis de près par les investisseurs internationaux. C'est le cas notamment de Bay House, situé dans le quartier huppé du Larvotto, qui compte 56 appartements et 5 villas et offre à ses résidents un cadre de vie prestigieux à Monaco. Pourtant, même ces rares ajouts au parc immobilier ne représentent qu'une augmentation modeste de l'offre globale.

À Monaco, où les prix de l'immobilier de luxe dépassent régulièrement les 50 000 € le m², les biens offrant une vue sur la mer, des terrasses ou des rénovations clés en main suscitent souvent un intérêt immédiat. La concurrence entre les acheteurs reste intense, et les appartements bien situés peuvent se vendre rapidement, parfois avant même d'être officiellement mis sur le marché.

« Le prix moyen au m² n'est pas vraiment représentatif. D'un quartier à l'autre, le prix moyen au m² peut varier entre 37 000 € et 120 000 € », explique Deborah.

La résilience face à l'incertitude mondiale

« Nous disposons d’une économie locale stable, d’un marché immobilier qui a fait preuve d’une grande résilience face aux incertitudes mondiales, et d’une préférence croissante pour les biens immobiliers de grande qualité et bien situés, en particulier ceux dotés d’espaces extérieurs, d’une vue sur la mer ou d’une architecture remarquable », explique M. Poisson.

De retour à New York, Ambrosetti indique que les acheteurs « se battent » pour acquérir un logement. « Cette demande soutient des prix élevés et des ventes rapides, car l'offre est tout simplement insuffisante, en particulier celle des « bons » biens, bénéficiant de la lumière naturelle et prêts à emménager. »

Pour en savoir plus sur le marché, consultez et téléchargez le rapport « 2026 Luxury Outlook® » de la marque Sotheby’s International Realty® sur luxuryoutlook.com.

^{Publié le 18/03/2026}