Meno è meglio: perché l'offerta limitata sta facendo salire i prezzi nei principali mercati immobiliari

Mentre l'offerta di immobili di lusso è in aumento in molte regioni e, nel 2025, l'offerta di alloggi negli Stati Uniti con un prezzo pari o superiore a 1 milione di dollari ha raggiunto il livello più alto dal 2020, secondo il rapporto 2026 Luxury Outlook® di Sotheby’s International Realty®, diversi mercati di fascia alta vanno in controtendenza rispetto a questa tendenza, con un'offerta ridotta e una domanda forte.

E come ben sanno tutti coloro che hanno esperienza nel settore immobiliare residenziale di lusso, un'offerta limitata si traduce in prezzi più alti, vendite più rapide e, eventualmente, guerre di offerte.

Ma dove succede, e perché? In un comunicato stampa dell'8 gennaio 2026 in cui annunciava le sue previsioni sui mercati più dinamici, Zillow ha stimato che New York disponga oggi di un parco immobiliare in media inferiore del 48% rispetto ai dati pre-pandemia, registrati nel 2018 e nel 2019. Nello stesso rapporto, la città figura tra i mercati statunitensi più dinamici di quest'anno, insieme a Los Angeles, San José e Boston, dove l'offerta è altrettanto scarsa.

«L'offerta è particolarmente limitata nella fascia compresa tra i 5 e gli 8 milioni di dollari», spiega Kristi Ambrosetti, consulente immobiliare internazionale senior e agente associato presso Sotheby’s International Realty - East Side Manhattan Brokerage.

Luoghi di elezione del lusso

A Manhattan, quartieri come il West Village e l'Upper West Side sono particolarmente ambiti. La signora Ambrosetti spiega di aver recentemente rappresentato un acquirente che ha dovuto affrontare una forte concorrenza per un attico nel West Village, il che ha fatto salire il prezzo tra i 20 e i 25 milioni di dollari americani.

«Anche Brooklyn sta andando molto bene, in particolare gli immobili dotati di spazio esterno e di un ufficio in casa», aggiunge Ambrosetti. «C'è semplicemente una grave carenza di immobili disponibili, soprattutto tra le case di grandi dimensioni che la gente cerca oggi.»

Secondo Ambrosetti, le famiglie che avevano lasciato la città durante la pandemia stanno tornando a New York per le scuole, la cultura e lo stile di vita.

«Vogliono appartamenti più spaziosi nel West Village o nell’Upper West Side, ma alcuni di loro si trasferiscono in altri quartieri per trovare una casa a schiera», spiega. «I costruttori si rendono conto che la gente vuole abitazioni con tre o quattro camere da letto, quindi stanno iniziando a mettere a punto progetti per realizzarle.»

La domanda di alloggi di lusso «di fascia bassa» a Manhattan e Brooklyn è così forte, e l'offerta così limitata, che le transazioni possono concludersi in tempi estremamente rapidi e a prezzi elevati.

Ostacoli strutturali all'aumento delle scorte

Dall'altra parte dell'Atlantico, anche gli acquirenti di fascia alta di Lisbona, in Portogallo, si trovano di fronte a una scelta limitata.

«L'offerta di alloggi di lusso a Lisbona rimane strutturalmente limitata e continua a non soddisfare la domanda», afferma Miguel Poisson, amministratore delegato di Portugal Sotheby’s International Realty.

«Rispetto al 2025, non si osserva alcun aumento significativo del numero di nuovi immobili di lusso messi in vendita, in particolare nei quartieri più ambiti. Mentre l'interesse degli acquirenti rimane eccezionalmente forte, il ritmo delle nuove messe in vendita non ha tenuto il passo, accentuando così un evidente squilibrio.»

L'aumento del 18,2% del valore degli immobili residenziali nell'intero mercato di Lisbona nel 2025 contrasta nettamente con la crescita più modesta del 5,5% registrata nel 2024. Il prezzo medio di vendita in città raggiunge ora circa 5.200 € (6.162 $ USA) al m², secondo i dati in tempo reale di Confidencial Imobiliário, una banca dati immobiliare portoghese.

Poisson descrive un conflitto tra gli ostacoli strutturali allo sviluppo – tra cui i vincoli urbanistici e l'aumento dei costi di costruzione – e una crescente domanda post-pandemia da parte di acquirenti internazionali alla ricerca di un certo stile di vita e di opportunità di investimento.

Il mercato immobiliare di lusso di Lisbona si estende fino al corridoio formato da Cascais, Estoril e Oeiras, alla periferia della città, dove si trovano ville in stile contemporaneo, case unifamiliari con giardino e piscina, complessi residenziali privati e sorvegliati, nonché appartamenti di lusso sul lungomare. Questi ultimi sono particolarmente apprezzati dagli acquirenti nordamericani.

Monaco: l'esempio per eccellenza della rarità

Pochi mercati illustrano in modo così chiaro il legame tra un'offerta limitata e l'aumento dei prezzi come Monaco, dove la scarsità di terreni ha plasmato il panorama immobiliare.

Con una superficie di poco superiore ai 2 km² e una normativa urbanistica rigorosa, i nuovi progetti immobiliari residenziali sono rari. Di conseguenza, la domanda da parte di privati molto facoltosi supera costantemente l'offerta, rafforzando così la posizione di Monaco come uno dei mercati immobiliari più costosi al mondo.

Come ha dichiarato Deborah Dwek, amministratore delegato di Monte-Carlo Sotheby’s International Realty: «Monaco è un mercato unico, caratterizzato da una forte domanda e da un’offerta limitata. Lavoriamo in stretta collaborazione con altre agenzie immobiliari per aiutare tutti i nostri clienti a trovare l’immobile che fa al caso loro nel più breve tempo possibile.»

Quartieri prestigiosi come il Carré d’Or, Monte-Carlo e Mareterra continuano ad attrarre acquirenti internazionali alla ricerca di sicurezza, vantaggi fiscali e uno stile di vita mediterraneo eccezionale.

I nuovi progetti immobiliari, in particolare le iniziative di grande portata come Mareterra, l'ultimo eco-quartiere del Principato costruito su terreni ricavati dal mare, sono seguiti con grande interesse dagli investitori internazionali. È il caso, in particolare, di Bay House, situato nell'esclusivo quartiere di Larvotto, che conta 56 appartamenti e 5 ville e offre ai propri residenti un ambiente di vita prestigioso a Monaco. Tuttavia, anche queste rare aggiunte al patrimonio immobiliare rappresentano solo un modesto aumento dell'offerta complessiva.

A Monaco, dove i prezzi degli immobili di lusso superano regolarmente i 50.000 € al mq, gli immobili con vista sul mare, terrazze o ristrutturazioni chiavi in mano suscitano spesso un interesse immediato. La concorrenza tra gli acquirenti rimane intensa e gli appartamenti in posizione privilegiata possono vendersi rapidamente, a volte prima ancora di essere ufficialmente messi sul mercato.

«Il prezzo medio al metro quadro non è proprio rappresentativo. Da un quartiere all’altro, il prezzo medio al mq può variare tra i 37.000 € e i 120.000 €», spiega Deborah.

La resilienza di fronte all'incertezza globale

«Abbiamo un’economia locale stabile, un mercato immobiliare che ha dato prova di grande resilienza di fronte alle incertezze globali e una crescente preferenza per immobili di alta qualità e in ottime posizioni, in particolare quelli dotati di spazi esterni, vista sul mare o un’architettura di pregio», spiega Poisson.

Di ritorno a New York, Ambrosetti sottolinea che gli acquirenti «si contendono» gli immobili. «Questa domanda sostiene prezzi elevati e vendite rapide, poiché l'offerta è semplicemente insufficiente, in particolare quella degli immobili "di pregio", luminosi e pronti per essere abitati.»

Per saperne di più sul mercato, consulta e scarica il rapporto «2026 Luxury Outlook®» del marchio Sotheby’s International Realty® su luxuryoutlook.com.

^{Publicato il 18/03/2026}